Po turbulentních letech 2022–2024, kdy úrokové sazby hypoték v České republice vyšplhaly na historická maxima kolem 6 %, přináší rok 2026 mírnou úlevu. Česká národní banka (ČNB) pokračuje v cyklu uvolňování měnové politiky a průměrná sazba nových hypoték se pohybuje v pásmu 4,2–4,8 % v závislosti na délce fixace. Co to znamená pro kupující, a jak se chytře připravit na hypotéku nebo refinancování?
Aktuální vývoj sazeb: Kam míří ČNB?
ČNB snížila základní 2T repo sazbu v průběhu roku 2025 celkem o 150 bazických bodů. Na svém posledním zasedání v únoru 2026 bankovní rada sazbu ponechala na úrovni 3,25 %, přičemž signalizovala, že další snižování bude záviset na vývoji inflace a kurzu koruny vůči euru. Inflace v ČR ke konci roku 2025 zpomalila na 2,8 % (meziročně), čímž se přiblížila ke 2% cíli ČNB.
Banky reagují na uvolnění měnové politiky postupně. Průměrné sazby nových hypoték dle dat Fincentrum Hypoindexu:
- 1letá fixace: 4,15 %
- 3letá fixace: 4,35 %
- 5letá fixace: 4,55 %
- 10letá fixace: 4,90 %
Jak výpočet hypotéky funguje v praxi?
Mnozí zájemci o hypotéku netuší, jak velký vliv má výše sazby na celkovou přeplatek. Ilustrativní příklad pro hypotéku 3 000 000 Kč na 25 let:
- Při sazbě 6,0 %: měsíční splátka 19 332 Kč, celkový přeplatek 2 799 600 Kč
- Při sazbě 4,5 %: měsíční splátka 16 539 Kč, celkový přeplatek 1 961 700 Kč
- Při sazbě 3,0 %: měsíční splátka 14 228 Kč, celkový přeplatek 1 268 400 Kč
Rozdíl mezi sazbou 4,5 % a 6,0 % tak představuje přes 800 000 Kč na přeplatku za 25 let – tedy cenu malého automobilu nebo rozsáhlé rekonstrukce.
Podmínky hypoték v roce 2026: LTV, DTI, DSTI
ČNB od roku 2021 reguluje hypoteční trh prostřednictvím limitů ukazatelů DTI (poměr dluhu k příjmu) a DSTI (poměr splátek k čistému příjmu). Aktuálně platí:
- LTV (Loan-to-Value): Banky obvykle financují max. 80–90 % hodnoty nemovitosti (žadatelé do 36 let mohou dosáhnout na 90 % LTV). Vlastní kapitál tedy musí tvořit min. 10–20 %.
- DTI: Celkový dluh nesmí přesáhnout 8,5násobek čistého ročního příjmu.
- DSTI: Celkové měsíční splátky nesmí překročit 45 % čistého měsíčního příjmu.
Tip: Pro průměrnou prahu hypotéky v Praze (9 500 000 Kč) potřebuje žadatel čistý příjem alespoň 55 000 Kč měsíčně, aby splnil požadavky ČNB. Pro regionální města jsou podmínky dosažitelnější.
Refinancování: Ideální čas v roce 2026
Pro domácnosti, které uzavřely hypotéku v roce 2021–2022 s fixací na 3–5 let, přichází v roce 2026 klíčové rozhodování. Refinancování z „staré“ sazby 5–6 % na aktuální 4,3–4,7 % může přinést úspory 1 500–3 000 Kč měsíčně.
Postup při refinancování:
- Zkontrolujte datum konce fixace v úvěrové smlouvě
- 3–6 měsíců před koncem fixace oslovte konkurenční banky pro srovnání nabídek
- Nechte si zpracovat znalecký posudek nové banky (obvykle zdarma v rámci refinancování)
- Porovnejte skutečné RPSN (roční procentní sazbu nákladů), ne jen nominální úrokovou sazbu
- Zvažte zkrácení splatnosti místo snížení splátky – ušetříte na přeplatku
Dostupnost bydlení: Proč klesající sazby nestačí
I přes pokles sazeb zůstává dostupnost bydlení v Praze a Brně kritickým problémem. Průměrná cena bytu v Praze přesahuje 130 000 Kč/m², což při bytě 70 m² znamená nemovitost za 9,1 milionu korun. Při nutnosti vlastního kapitálu 10–20 % musí průměrná rodina naspořit 910 000 až 1 820 000 Kč – tedy 4–8 let průměrné roční úspory české domácnosti.
Řešení nabízejí stavební spoření jako základ pro splnění podmínek, koupě nemovitosti mimo hlavní centra (Olomouc, Pardubice, Plzeň mají ceny 60–75 000 Kč/m²), nebo nájemní bydlení s paralelním investováním do ETF portfolia jako alternativa k „vyhazování peněz z okna“.
