Volba délky fixace patří k nejdůležitějším rozhodnutím při uzavírání nebo refinancování hypotéky. V prostředí klesajících sazeb roku 2026 je dilema obzvláště palčivé: kratší fixace otevírá možnost refinancovat za lepších podmínek, ale přináší riziko výkyvu sazeb nahoru.
Jak funguje fixace sazby
Fixní sazba znamená, že po dohodnutou dobu (1, 3, 5 nebo 10 let) se výše úrokové sazby nemění bez ohledu na vývoj trhu. Po uplynutí fixace banka nabídne novou sazbu – buď přijmete, nebo refinancujete u jiné banky. Variabilní sazba se mění zpravidla měsíčně podle referenčního indexu (PRIBOR nebo SOFR).
Scénáře pro rok 2026
ČNB signalizuje pomalé snižování sazeb. Při 5leté fixaci na 4,5 % riskujete, že za 2–3 roky budou sazby na 3,5–4 %. Naopak při 1leté fixaci na 4,1 % sázíte na to, že ČNB sazby sníží. Analytici odhadují průměrnou sazbu 5letých hypoték kolem 3,8–4,0 % v roce 2028, pokud inflace zůstane pod kontrolou.
Praktické doporučení
Pro nové hypotéky na primární bydlení je v roce 2026 rozumnou volbou 3letá fixace, která zachycuje část poklesu sazeb a minimalizuje nejistotu. Pro refinancování z „starých“ 6% sazeb je i 5letá fixace na 4,5 % výrazné zlepšení. Vždy srovnávejte celkové RPSN, ne jen nominální sazbu.
- 1letá fixace (4,1 %): sázka na pokles sazeb, vyšší riziko
- 3letá fixace (4,35 %): kompromis – doporučeno pro nové hypotéky
- 5letá fixace (4,55 %): jistota splátky, vhodné pro konzervativní dlužníky
- 10letá fixace (4,9 %): maximální jistota, ale platíte prémii
- Refinancování: porovnávejte 3–6 měsíců před koncem fixace
Neexistuje universálně správná odpověď – záleží na vaší toleranci k riziku, stabilitě příjmů a délce plánovaného držení nemovitosti. Pokud vám vyšší splátka nezpůsobí finanční stres, kratší fixace v prostředí klesajících sazeb dává smysl.
