Příjmy z pronájmu nemovitostí jsou jedním z nejčastějších doplňkových příjmů českých domácností a zároveň jednou z nejvíce nepochopených daňových oblastí. Správné nastavení uplatňování výdajů může snížit daňovou povinnost o desítky tisíc korun ročně.
Co se musí zdanit a co nikoliv
Danění podléhají příjmy z pronájmu nemovitostí podle §9 ZDP. Záloha na energie placená nájemcem, která slouží výhradně k úhradě skutečných nákladů, se do příjmů nezapočítává – ale pouze pokud pronajímatel energie vyúčtuje a přeplatky vrátí. Příjmy z krátkodobých pronájmů přes Airbnb jsou od roku 2025 zdaňovány jako živnost, nikoliv §9.
Paušální vs. skutečné výdaje
Pronajímatelé si mohou zvolit: 1) paušální výdaje 30 % příjmů (max. 600 000 Kč) – jednoduché, ale nevýhodné při vysokých skutečných nákladech, nebo 2) skutečné výdaje – odpisy nemovitosti (rovnoměrně 30 let = 1,4–2 % ročně z pořizovací ceny), opravy a údržba, pojistné, správcovský poplatek, daň z nemovitosti, úroky z hypotéky. Pro pronajímatele s hypotékou jsou skutečné výdaje téměř vždy výhodnější.
Odpisy nemovitosti: mocný nástroj optimalizace
Daňové odpisy umožňují každý rok snížit základ daně o odpovídající část pořizovací ceny nemovitosti. Bytový dům (4. odpisová skupina) se odpisuje 30 let rovnoměrně nebo zrychleně. Při pořizovací ceně 5 mil. Kč je roční odpis cca 70 000–100 000 Kč, což při 15% sazbě daně znamená úsporu 10 500–15 000 Kč ročně.
- Paušální výdaje z pronájmu: 30 % příjmů (max. 600 000 Kč ročně)
- Skutečné výdaje: odpisy + opravy + pojistné + úroky z hypotéky
- Odpisy bytového domu: 30 let rovnoměrně (4. odpisová skupina)
- Airbnb od 2025: zdaňováno jako živnost, nutný živnostenský list
- Přiznání: příjmy z pronájmu do daňového přiznání (i zaměstnanec)
Pronájem bez znalosti daňových pravidel je jako řídit auto bez brzd – funguje, dokud nenarazíte. Nechte si jednou ročně zpracovat přiznání daňovým poradcem – úspora na daních zpravidla mnohonásobně převýší jeho honorář.
